敷金相談の仕方や敷金はそもそもどのように使われるのかを解説しております。
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専門家にお困りごとの敷金相談し適切なアドバイスを受けたほうが解決はやはり早いようです。


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契約書の敷金相談

1 マンションから退去しましたが気がかりなのは、契約する際、母が骨折で入院中で(その部屋は区の人が探してきた)私が連帯保証人として代理で契約に行ってくれということで、不動産屋が『契約書』や『重要事項説明書』を読んで私はそれを聞いて契約しているということです。
今回、契約書の書類が
『居住用建物賃貸借契約書(原形約)』
『居住用建物賃貸借重要事項説明書』
という2冊あります。
回答【契約書】の<修繕義務>の条項に乙の故意または過失による修繕及び別表1に掲げる修繕については乙がその費用を負担しなければならない。 <別表1> 使用期間中の乙負担で修理及び取替工事可能箇所 床 畳表の取替,裏返し,カーペット等の補修または交換 壁・天井・室内建具 クロス等の補修又は交換,障子・ふすまの取替 外回りの建具 付属器具,レール,ガラス,網戸の補修及び交換 浴槽・シャワー 付属品の修理及び交換(ゴム栓,鎖等)

洗面台 取り付け部品のゆるみの直し,ゴム栓(クサリとも)の取替 便器 付属金属の補修・取替 トイレの貯水タンク 部品の補修・取替 調理台,流し,ガス台 付属金属,棚板等の補修及び取替(台所全般) 換気扇 補修・取替 つり戸棚 たてつけ調整・補修 給水栓 パッキンの取替 電球・蛍光灯 取替 各種電気器具 コードペンダント,各種スイッチ及びプレート・ブザー インターフォン,TV端子,照明器具の付属金物 以上、上記器具類の補修及び取替 ガス設備 バーナー,ホースの取替 下駄箱 たてつけ調整,付属金物,レール,棚板の交換・補修 郵便受け フタ・付属金物の補修・取替 ※諸経費 リフォーム工事に伴う現場諸経費等

【契約書】の明け渡し条項に
1.乙は通常の使用に伴い生じた損耗を除き、乙の費用負担で原状回復しなければなら ない
2.乙が任意に原状回復をしない場合には、甲は乙の費用負担のもとに 原状回復をすることができる
3.本物件の損害または損耗のうち、別表2の部位にかかるものについて 乙の故意または過失によるのかあるいは通常の使用により生じたものかが 判明しない場合の原状回復については、乙の本物件居住年数にもとづく 負担割合で乙が費用負担するものとする。

<別表2> 乙の帰責損害か自然損耗か不明な部位に関わる乙の負担割合 1年 2年 床材・床板の張替 60% 50% 壁板の張替・塗替 60% 50% 流し台 60% 50% 備付電気製品 70% 60% 備付瓦斯器具 70% 60% 空調機(エアコン) 70% 60% 室内のドア 70% 60% 玄関のドア(外気に露出)60% 50% 窓アルミサッシ(窓枠) 60% 50%

【重要事項説明書】の中には 18項目めとして、「敷金およびその他の一時金の清算に関する事項」 (1)本契約解除に伴い、借主が退出後、クリーニング費用及び毀損箇所の修繕費の金額を算出します。 (4)尚、クリーニング費用は、通常の汚れの場合は、賃料の1ヶ月分相当額が目安となります。 そのページの一番下に、 頭書宅地建物取引責任者から宅地建物取引主任者証の提示があり重要事項説明書の交付を受け、以上の重要事項について説明を受けました。借主住所,氏名,押印(私が母の名前で代理で記入し押印しました)という記載があります。

また、次ページには 『賃貸住宅紛争防止条例に基づく説明書』 ○○(母の名)様 住宅の賃貸借に係る紛争の防止に関する条令の規定に基づき以下の通り説明致します。この内容は重要ですから、十分理解されるよう御願致します。尚、この条例は、現状回復等に関する法質問律上の原則や判決により定着した考え方を契約に先立って宅地建物取引業者が借り受け予定者に説明することを義務づけたものです。 1.不動産屋の名称等 2.対象物件 3.退去時における住宅の損耗等の復旧について (1)経年劣化及び通常使用による住宅の損耗等の復旧については 賃貸人の費用負担で賃借人は其の費用を負担しないものとする。

(例)壁に貼ったポスターや絵画の後,テレビ・冷蔵庫等の背面の電気ヤケ等 (2)賃借人の故意・過失や通常の使用方法に反する使用など 賃借人の責めに帰すべき事由により住宅に損耗があれば、 賃借人はその復旧費用を負担するものとする。 (例)ペットによる柱のキズ、引っ越しで生じたキズ、過度のタバコのヤニ等 (3)当該契約における賃借人の負担内容について、本契約では 特例として以下のことを賃借人の負担で行うものとする。 ハウスクリーニング費用及び設備クリーニング費用 4.住宅の使用及び収益に必要な修繕について
(1)住宅の使用及び収益に必要な下記の修繕については賃貸人の負担費用負担で行うものとする。 (例)エアコン(賃貸人所有),給湯器の経年劣化的な故障,雨漏り等これに準ずるもの (2)賃借人の故意・過失や通常の使用方法に反する使用など賃借人の責めに帰すべき事由により、修繕の必要が生じた場合、賃借人がその費用を負担するものとする。
(3)当該契約における賃借人の負担内容について、本契約では特例として以下のことを賃借人の負担で行うものとする。電球,蛍光灯,給水排水栓(パッキン等)の取替費用等、費用が軽微な修繕については賃借人の負担とする。 5.不動産屋名称等 以上の通りご説明いたしました。以上の通り説明を受けました。 賃借予定者住所,氏名,押印(私が母の名前で代理で記入し押印しました) 改めて読むと、本当に借主負担ばかりなのですが 今の時代、このような契約が普通なのでしょうか。

2 そのようなことはありません。良心的な業者は通常損耗は除くと記載します。 特に故意や過失でキズや汚れをつけていなければ借主に負担義務がないということです。 →賃貸借契約書
1 上記なような契約内容(特例として等と記載)でも、 ハウスクリーニング代や壁紙張替費用全額は払う必要ないでしょうか。

2 あくまでも故意や過失でキズや汚れをつけた場合のみでよいと考えます。
1 「説明を受けました」とサインしている等と不動産屋に言われた際などは 反論しようがあるのでしょうか。」今回の件は、近所の臭いの苦情から、いつかは知りませんが管理人が不動産屋に連絡し不動産屋が私に連絡してきて、その連絡を受けた日(4月中旬)に母部屋に行き、孤独死(自然死,死後約2週間)を発見したわけです。翌日には、不動産屋に、事故物件になるから原状回復やクリーニング費用の他に損害賠償等かかってくると言われました。 母は72才で、私は40代で会社に勤めてはいますが残業代も出ず、25万程度の月給で、自分の生活もありますし正直、原状回復費用さえキツイ状況です。不動産屋は、他の従業員はおらず一人でやっているようです。

携帯電話番号を教えているのに、これらの件で仕事中、会社に何度も電話をかけてきます。 特殊清掃費用は当然のごとく出すように言われ、当日私が立ち会い支払いもし、この日以前に数度、掃除はしていたのですがこの日も、部屋を細かい所まで自分で、掃除はしました。 今後は、不動産屋、大家、業者、私、立ち会いのもと、どこをリフォームする等決めて行くようですが、壁紙の張替の相場はどのくらいのものでしょうか。不動産屋が付き合いのある業者でしょうからいくらでも、上乗せされる可能性があるので知っておきたいのです。

入居時の壁紙は他の4面とは違い天井だけ黄ばんでいたので、張り替えていなかったのだと思いますが、母が更に過度のタバコのヤニ汚れで汚しているので、全面張替が必要になるかと思いますが、その場合、ご回答いただいた70%負担でよいのでしょうか。
2 73%程度になります。
1 すごく小さなワンルームなのに【重要事項説明書】に記載があるように通常の汚れで賃料1ヶ月分のクリーニング費用がかかるものでしょうか。契約時、父がタバコを吸うとわかると「退去する時、タバコのヤニ汚れは掃除が大変なんだ」と言っていたので、通常の汚れで1ヶ月分であれば確実に1ヶ月分以上のハウスクリーニング費用を請求してくると思うのですが。
2 掃除をして退去すれば基本的に支払い義務はないと考えます。
1 また、居住年数が1年9ヶ月だと、国土交通省等の負担割合は2年を見ればよいのでしょうか。
2 1年9ヶ月で73%程度になります。

1 マンションの敷金から引かれる原状回復の内容についてご相談させていただけますでしょうか。 ルームクリーニング(50.25m2) 42000円 エアコン洗浄 12000円 クロス補修 8000円 CF張替え 洗面所 2m2/7800円 15600 円 CF張替え 玄関〜LDK 19.5m2/ 7800円 152100円 見切り取り付け 8000円 2年前に退去した物件ですが、マンション退去時に 敷金300000円から上記金額が引かれて返還されました。

気になっているのは、CF張替え 回答の部分です。 CF張替え 洗面所 については、洗面所付近の床のクロスが変色していた、 CF張替え 玄関〜LDK については、ソファの脚のクッションの糊が 床のクロスに黒く残ってしまった、という理由から上記の請求がされました。 管理会社に、床のクロスを部分的に張り替えることが可能かどうか確認したところ、「このマンションはペット可の物件で、床はフローリングではなくペットが歩ける特殊なクロスを使用している。部分的な張替えをすると線ができてしまうので一部切り取っての張替えができない。」 というものでした。
2 クロスは部分張替えでよいと考えます。→クロス
ハウスクリーニングは支払う必要がないと考えます。→ハウスクリーニング
1 洗面所付近の床のクロス変色については、今住んでいる物件でも発生しており、いわゆる、通常の使用の範囲になるのではないかと考えております。 (変色の原因は不明ですが、配管の熱によるものと推測しております。マット等を敷きっぱなしにしているということもありません。) また、ソファの脚のクッションの糊についても、糊のついた部分のみを 張り替えるだけでよかったのではないかと考えております。
2 そうですね。これも糊部分を1u張り替えればよいと考えます。
1 なお、見切り取り付け は張り替えた床のクロスのつなぎ目を 目立たなくするもののようです。
2 クロス代のみを払えばよいですよ。

上記以外に公共機関等(市町村)で敷金相談・賃貸トラブルの相談をする場合、担当によって当たり外れがありますので、電話で聞くような場合、概要を説明する前にそちらは敷金相談について詳しいですかと聞いて、あまり詳しくないと言われたら詳しい方に変わって下さいといったほうがいいですよ。間違った回答、若しくは的を得ていない回答を聞き、不動産屋に同じことを言っても何を言っているのか理解できないので更に揉めることが心配されます。

過去に賃貸トラブルを解決された方のお話を聞くと敷金相談したところが的確なアドバイスし、そのまんま業者に言ったらそれでいいといわれた等の声をよく聞きます。

敷金相談する際は、今現在の状況により相談内容が異なると考えられますが、的確に今の状況を報告したほうがいいです。
今現在入居しておりこれから退去するという方は契約書に書かれている退去通知の提出期限を守りましょう。一般的には退去の1ヶ月前までに通知をするのが一般的ですが、2ヶ月前・3ヶ月前に通知をして下さいとする物件もありますので注意が必要です。契約書に1ヶ月前には退去するように記載されている場合で仮に1ヶ月前を既にきっている場合はその次の家賃も払わなければいけない可能性がありますので気をつけて下さい。ちなみに違約金は過去の判例からも1ヶ月以上は徴収できないことになっています。


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